底层资产类型进一步丰富——公募REITs拓展服务实体经济深度

近日，中国证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》（以下简称《公告》），向社会公开征求意见。此次试点，将进一步丰富REITs（不动产投资信托基金）底层资产类型，推动我国REITs市场发展进入新阶段，拓展资本市场服务实体经济的深度和广度。

盘活商业不动产资产

商业不动产投资信托基金（以下简称“商业不动产REITs”）是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金。

此次发布的《公告》内容主要包括：基金注册及运营管理要求，明确基金管理人及基金托管人、尽职调查、申请材料、商业不动产等方面要求，以及基金管理人的主动运营管理责任；发挥基金管理人和专业机构作用，压严压实责任，要求严格遵守执业规范和监管要求；强化监管责任，明确各监管机构依法依规履行商业不动产REITs监管和风险监测处置等职责；等等。

从全球成熟市场发展经验来看，商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产是REITs产品重要的底层资产。我国商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs进行盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求。借鉴国际经验并结合我国实际，坚持市场化法治化方向，适时推出商业不动产REITs，可以更好发挥REITs功能作用，支持构建房地产发展新模式，进一步提升多层次资本市场服务实体经济的质效。

经过5年探索实践，REITs市场稳步发展，功能持续发挥，在盘活存量资产、提高直接融资比重、满足居民财富管理需求等方面取得一定成效。截至11月27日，已上市77只REITs，融资金额2070亿元，总市值2201亿元。市场运行平稳有序，2024年以来，中证REITs全收益指数上涨22.46%，REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种。

中金基金副总经理李耀光表示，现阶段推出商业不动产REITs具有多重积极作用：一是有利于盘活存量商业不动产，助力拉动消费和投资；二是有利于稳行业、稳市场、稳预期，助力构建房地产发展新模式；三是有利于适配当前低利率环境投资需求，增加居民财产性收入。

构筑多方共赢格局

商业不动产具备明显的市场化属性，存量规模庞大，而在资产盘活领域仍是“蓝海”。

《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》提出，做优增量、盘活存量，推动经济持续健康发展和社会全面进步。目前，我国商业不动产规模庞大，资产持有主体拓宽直接融资渠道的需求强烈。公募REITs作为资本市场盘活存量资产、服务实体经济的利器，其产品功能属性与商业不动产天然契合，市场各方对推出商业不动产REITs的呼声持续高涨。

我国资本市场在商业不动产盘活领域已积累了较为丰富的实践经验。据公开数据统计，自2024年以来，以酒店、写字楼、购物中心等优质商业项目作为底层资产的商业房地产抵押贷款支持证券、类REITs及持有型不动产资产证券化产品发行规模近千亿元，市场各方对商业不动产的估值逻辑、运营管理、产品机制设计等方面已形成较为广泛的共识。

在业内人士看来，经过多年探索，我国公募REITs市场的示范性和规模性不断增强，市场容量持续提升，运行整体平稳，投资者群体日益成熟，为推出商业不动产REITs奠定了制度基础、市场基础和生态基础。

对实体经济而言，试点不仅有助于拓宽企业直接融资渠道，优化资本结构，更将引导企业从“开发商”向“资产管理商”实现战略转型。李耀光认为，资本市场的重要功能是资产定价和资源配置，商业不动产REITs能够通过市场化价格机制的作用有效激励企业强化运营管理能力、持续提升资产质量，促进商业不动产市场的良性竞争，助力畅通经济循环，在“防风险、稳增长”中发挥积极作用。

“同时，对广大投资者而言，商业不动产REITs的推出，能进一步丰富公众投资者选择，提供一类兼具稳定现金流与资产增值潜力的配置工具，有助于优化个人与机构投资组合，共享实体经济与不动产市场高质量发展带来的长期红利。”李耀光表示。

推动试点平稳落地

记者从多方了解到，沪深交易所等单位正在紧锣密鼓地推进配套规则修订、系统改造和试点项目培育等工作，相关规则同步征求市场意见。

上交所相关业务负责人表示：“下一步，上交所将在中国证监会的指导下，稳步推进商业不动产REITs试点各项工作，持续完善相关业务规则，协同各方做好市场培育，进一步激发市场参与主体活力。以优质商业不动产先行稳步开展试点，把好资产‘入口关’，鼓励运营管理强、资产运营表现稳健的优质项目开展试点，切实做好风险防范，引导相关主体归位尽责，共同推动公募REITs市场高质量发展，构建运转高效、风险可控、生态健康的REITs市场体系。”

深交所相关业务负责人表示，接下来，深交所将按照中国证监会统一部署，优化完善REITs配套规则，开展系统适配性改造，联合市场各方做好商业不动产REITs项目培育和储备，稳步推动商业不动产REITs试点落地，持续增强多层次资本市场服务实体经济质效。

随着制度、系统与项目等多方面条件的逐步成熟，一个资产类型更丰富、运行更高效、监管更有力的公募REITs市场正在加速形成。商业不动产REITs试点的推出，不仅意味着我国REITs市场进入新的发展阶段，更将成为服务实体经济、推动经济高质量发展的长期稳定器与金融新引擎。