地产观潮丨长租公寓市场持续扩容 房企迎来新机遇

《住房租赁条例》（以下简称《条例》）将于2025年9月15日起施行。

《条例》对规范住房租赁各相关主体行为、健全监管机制、完善租购并举住房制度、推动构建房地产发展新模式都有重要意义。其中，《条例》提出鼓励多渠道增加租赁住房供给，培育市场化、专业化住房租赁企业。对于拥有长租公寓业务的房企而言，也迎来了新的机遇。

与销售端的情况不同，头部房企的长租公寓业务依旧有不错的表现。中指研究院最新发布的《2025年6月中国住房租赁企业规模排行榜》显示，截至6月底，TOP30集中式长租公寓企业（按长租公寓6月底累计开业规模排序，下同）累计开业房源量达135.9万间，较5月底增加2.7万间。其中，万科泊寓、龙湖冠寓和魔方生活位列前三，开业规模分别达到19.82万间、12.3万间和8.4万间。头部房企也通过扩大规模、提高出租率的方式持续为企业贡献稳定现金流。以龙湖为例，根据公司发布的2024年年报显示，龙湖冠寓2024年租金收入达26.5亿元，同比增长4%，开业规模12.4万间，出租率达到95.3%。

经过前几年的“大洗牌”之后，长租公寓市场目前已经走向理性发展。而在楼市调整的这几年时间里，市场对长租公寓的看法也发生了明显变化。

记者在深圳罗湖区、福田区几个长租公寓采访工作人员时得知，进入暑期之后公寓出租情况较好，出租率基本都在85%以上，但租金在这两年基本都维持稳定，长租一年甚至更长时间可以享受折扣。“周边各类公寓以及个人租赁挂牌房源越来越多，竞争很大。”罗湖笋岗片区一家长租公寓的负责人告诉记者，“只要价格差别不要太大，年轻的租客相对会更接受长租公寓，所以我们也不敢随便提价。”

也有租客告诉记者，深圳租房的选择面很广，包括各类长租公寓、普通住宅、商务公寓、青年驿站、城中村等，自己在租房的时候自然会“货比三家”。

记者实探发现，面对租金下滑带来的压力，长租公寓市场的玩家们也发掘出许多“新玩法”，最直观的做法就是抢占“短租”市场，一些头部长租公寓品牌推出“安心住”“随心住”等主打灵活性的“短租”产品。

与此同时，一些资本也看上了长租公寓的“回报率”。在深圳龙岗区，记者看到一处商务公寓的多个楼层被一家投资机构“打包”并改造成长租公寓。投资机构的负责人告诉记者，房价近几年有所下跌，重点城市的租金回报率有所回升，优质租赁资产投资回报率接近5年定存利率，也会吸引一些长期资本进入。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，《条例》对各方权益的规范，会提高租赁稳定性，从而激励市场主体投资住房租赁，包括一些房地产企业，有利于促进行业从增量向存量、从建设到运营的转型，对行业新模式构建以及REITs发行都有积极意义。

对房企而言，长租公寓业务的周期穿越能力在当下愈加凸显，还能带来稳定的现金流。此外，政策端对租赁行业的支持力度越来越大，行业融资环境也在多渠道改善。“头部企业已通过标准化产品体系、高效运营能力与数字化管理工具，建立起可复制、可扩展的资产运营模型，助力企业在存量市场中寻找可持续现金流。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，住房租赁市场正逐步从大规模筹集建设进入存量提质阶段，这也对长租公寓企业提出了更高要求。相比发达国家，我国住房租赁行业机构化率仍较低。住房租赁企业发展离不开政策支持，未来有望继续从财政金融、市场培育、非居改租等角度加大住房租赁政策支持力度，并结合公积金、人才人口等方面对供需两端政策持续进行优化。