房地产市场深度调整背景下，地方楼市政策出现新的重大突破。
河南省信阳市近日出台措施，拟对新出让土地开发的商品房全面实行现房销售。分析师介绍，信阳成为今年全国首个落地该模式的城市。
“信阳这一措施不仅可以提振购房者信心，还试图通过重塑销售规则，推动行业向新模式转型。”一位房地产分析师指出。
“现房销售能够显著降低购房者所承担的潜在交付风险，保障居民权益，同时可以优化行业生态，长远来看有利于促进楼市平稳健康发展，加快构建房地产发展新模式。”华创证券分析师许常捷表示。
信阳为何打响今年“现房销售第一枪”？
据信阳市住建局官网公示信息，为持续推动房地产市场止跌回稳，抓好房地产市场化风险、去库存、控增量工作，信阳市住建局起草了《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》，现将该工作措施面向社会公示，公开征集意见。该措施公示时间为，2025年5月6日至2025年5月15日。
上述文件共起草了六条措施，在第一条“严控预售许可条件”措施中提到，“文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。”
与此同时，文件明确，新出让土地的时间，以土地出让合同签订日期为准。“本措施自印发之日执行，适用范围为中心城区，各县可参照执行。”
“本次信阳发文明确在中心城区新出让地块推行现房销售，是近期全国首个明确全面落实现房销售的城市。”中指院政策研究总监陈文静称。
对于信阳为何要对中心城区新出让地块全面实施现房销售，易居研究院副院长严跃进认为，河南2022年曾面临期房交付困扰，当时信阳等城市也出现较多案例，因而本次信阳“新出让土地一律实行现房销售”，本质上是立足新形势，以化解期房模式带来的风险。
“期房销售模式下，开发商高杠杆扩张、挪用资金等问题可能会导致项目烂尾，严重损害购房者权益。本次信阳出台措施以‘化风险、去库存、控增量’为核心目标，通过严控新出让土地的预售条件，从源头切断期房风险传导链，被业内视为化解系统性风险的关键一步。”上述行业分析师称。
分析师指出，当前信阳市场仍处于调整阶段，库存去化压力较大，目前不少新房项目已经处于现房销售状态，新政落地对信阳短期市场运行的整体影响相对较小。
严跃进认为，此次信阳提及的现房销售模式，将对开发商产生更为直接的影响，房企在拿地时即需要客观评估，更好把握拿地的性价比和财务测算。
需要注意的是，信阳此次推进现房销售的只是针对新出让的土地，而此前文件印发之日前出让的土地，仍按原规则执行。
现房销售模式能否全面推行？
近段时间以来，现房销售模式受到市场较大的关注。有多位知情人士告诉记者，目前部分高能级城市也在研究，对新出让土地试点现房销售的办法。
在此之前，全国多地积极探索推行现房销售。
陈文静介绍，海南在2020年3月后出让土地建设的商品住宅均已实行现房销售，至今已落地超5年时间，是首个落实现房销售的省份。
根据中指院不完全监测，2022年末以来，全国已有超30个省（市）出台现房销售相关政策，如合肥、郑州、长沙等地明确部分项目进行现房销售试点；荆门是湖北省内唯一试点现房销售的城市，今年4月该市首批试点项目中的一个项目入市，商铺售罄住宅签约超八成，另一项目竣工在即，认购率近九成。
另外，有多地出台现房销售配套支持政策，如赣州多个区县延长现房销售项目土地出让金缴纳期限，九江多区县对购买现房销售项目的购房者进行契税补贴，山东多地提高购买现房的公积金贷款额度。
“从长远视角，现房销售模式正持续推进，趋势不容忽视。”国金证券分析师池天惠认为，近年以来房地产持续下行，今年小阳春后地产数据再度走弱，房价的持续筑底以及对期房的观望情绪（担心质量差维权、烂尾等），制约了需求的释放，大量需求分流至二手房市场。
其进一步表示，在房地产新发展模式的框架下，商品房需充分市场化，倡导所见即所得，以品质决胜负，以此促进行业转型升级，重建购房者的信任。
“站在居民立场，现房销售有助于避免项目烂尾，减少因虚假宣传或信息不对称引发的纠纷，降低维权成本。同时，现房也无需提前支付大额购房款等待交房，有效降低了居民资金压力。”许常捷称。
从行业发展角度观察，其认为，现房销售有助于行业进一步向“产品驱动”转型，倒逼房企重视“好房子”建设，同时也减少了房企对预售资金的依赖，抑制高杠杆过度扩张，降低系统性金融风险。
不过，多位分析师指出，现房销售可能也可能会带来一些其它方面影响，需要试点地区出台配套政策进行对冲，预计短期内不会全面落地。
在陈文静看来，现房销售模式下，仍有部分问题需要面对。第一，由于现房销售时间节点较期房销售模式更靠后，房企销售回款周期更长，将对房企资金形成考验；第二，现房销售一定程度会影响新房供应规模，对于部分库存量较小的地区来说，更需要地方政府进行精准把控推进节奏和力度；第三，现房销售对金融机构的资金要求也将提升。
“从市场的角度来看，建议优先在库存大的城市或区域试点推进现房销售，同时加快完善适用于现房销售模式的房地产融资制度等，以逐渐实现由期房销售向现房销售制度转型。”陈文静称。
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