“半年看百套终于定了” 上海二手房成交破十年纪录 外环外老破小占比下滑

半年看了100套房，身为INFJ型人格（爱纠结）的静安上班族邱先生，终于决定不再内耗。手持800多万元预算的他，趁着假期在大宁上车一套不到100平方米的“树景房”。此前，他看过南码头、桃浦、古北等多个板块。每套房子都有各自的优缺点，要么靠马路、要么没景色、要么面积太小，而这一套，算得上是比较满意的选择。家住闵行的Celia，全家决定要置换，但因为假期要加班、出游，提前申请了调休，一个下午连看5套房。

不宅家也不出游，“五一”假期前后，一波上海市民走在看房路上。多家房产机构中介透露，近期有两个消息正影响着人们的购房判断。

最受关注的，是上海本土的市场表现。继3月份二手房成交套数破近5年新高，4月份直接打破了十年同期新高，达到28742套，同比上涨约22.3%。拉长时间轴看，今年4月份的交易量，是近十年来所有4月份的第一名。

第二个消息来自全国层面。“五一”假期前，多城集中发放买房“礼包”，主要城市置业预期持续回升。

中共中央政治局4月28日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议指出：“要有效防范化解重点领域风险。努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新。”

4月29日至30日，深圳、广州、天津积极响应，纷纷公布新一轮楼市优化政策。例如，深圳重点调整了福田、宝安新安街道、南山等核心板块的限购政策。紧接着，5月1日，“2026深圳五一好房节”在宝安区欢乐港湾正式开幕，50多家品牌房企、超100个优质楼盘同台亮相，现场人气火爆。

回到上海市场，大家主要在关注哪些房子？

“改善型需求接棒回暖，外环外老破小成交占比持续下滑。”上海链家研究院负责人李根表示。4月份，500万元以上的成交有所回升，不过成交主力仍集中在总价300万元左右的刚需房源。

那么，为什么高价位二手房的成交量偏少？价格当然是主要原因。但业内人士坦言，在这个价位区间，很多人倾向于新房，而且已经能看到产品“内卷”的苗头。如果把视线抬到800万元乃至1000万以上的价位，情况更加明显。

“这个价位的二手房，除了地段优势，其他方面总有一些缺点。况且，我都出到1000万元了，为什么不看看更好的产品？”这是很多买家的真实心理。

一位“95后”告诉记者，自己关注二手房快两年，迟迟没有下定，结果某个滨江新盘只看了一次就出手了，只因它宣传的“3.5代宅”。

所谓“3.5代宅”，是目前市面上不少开发商打出的概念，介于设计优化的三代宅与生态智慧型四代宅之间。虽然是个宣传术语，但产品品质确实做了大幅提升。比如，该滨江新盘的公区配置了高品质活动会所、大面积架空层，住宅采用“飞机户型”，赠送部分智能家电，外立面则是全铝板、玻璃幕墙和石材的组合。

记者了解到，就连泗泾招商时代乐章，一个600万元级别的刚需项目，也采用了部分线条铝板作为装饰。这种变化得益于产品规范的深层调整。2025年9月，上海出台了新的住宅设计规范，通过优化阳台、设备平台、飘窗等“半面积”或“不计面积”的空间设计，消费者可以享受到更好的居住体验。

新房市场由此开始全面提升产品力。可以预见，新房与二手房之间因产品代差而形成的竞争格局，也将长期存在。