招商蛇口朱文凯：行业整体需求转向“总量收缩、结构分化”

“过去支撑房地产行业高速发展的四大红利——人口、城市化、经济高增长以及金融杠杆都在逐渐消退，这导致市场供需关系发生重大改变，市场供大于求，成交格局进入存量时代。”3月17日，招商蛇口董事长朱文凯在业绩会上对包括《中国经营报》在内的媒体记者表示。

年报显示，2025年，招商蛇口开发业务项目结转规模同比下降，投资收益同比减少，公司全年营业收入1547.28亿元，同比下降13.53%，净利润10.24亿元，同比下降74.65%；加权平均净资产收益率0.73%，同比下降2.63个百分点。

报告期内，招商蛇口累计签约销售面积716.12万平方米，累计实现签约销售金额1960.09亿元，行业整体排名提升一位至第四位。2025年，公司累计获取43宗地块，总计容建筑面积约440万平方米，总地价约938亿元，公司需支付地价约543亿元。

朱文凯判断，中国房地产行业正进入新旧模式转换的关键阶段。房地产发展新模式的基础制度和配套政策会持续建立和完善。“随着经济增速、城镇化速度放缓，一些宏观变量将深刻影响房地产市场的需求总量和结构。行业整体需求将会从过去的‘总量扩张’转向‘总量收缩、结构分化’。”

“好城市、好地段、好房子仍值得投资”

在业绩会上，招商蛇口总经理聂黎明表示，2025年，面对行业内外部环境的深刻复杂变化及房地产市场的持续深度调整，招商蛇口锚定“四三二一”战略引领和“五精一大”转型方向不动摇，坚决全面落实“四个不失”工作要求，深化改革、守正创新，坚持“增量做优、存量做活”，保持现金流持续稳健，核心业务展现韧性，高质量开发、高品质服务的新发展格局更加清晰。

招商蛇口2025年度业绩会现场招商蛇口/图

年报显示，招商蛇口主营业务包括开发业务、资产运营业务、物业服务业务。报告期内，公司开发业务营收约1308.3亿元，物业服务营收约167.26亿元；资产运营方面，公司管理范围内持有物业全口径收入76.3亿元，同比增长2.2%。

开发业务方面，报告期内，招商蛇口在上海、深圳、成都、西安、长沙、南京、郑州、苏州、佛山、南通10个城市实现全口径销售金额排名前三，全国重点30城中进入当地TOP5的城市共计15个。公司坚持聚焦核心、以销定投、精挑细选的投资策略，强化投资管控，落实精准投资。报告期内在“核心10城”的投资占比接近90%，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的63%，先后获取上海5宗，深圳、北京、成都、杭州各3宗，西安2宗土地。

聂黎明表示，当前市场仍处于筑底修复期。“短期是提振信心，中长期是逐步筑底和修复的过程。政策底已经明确，但市场底的确认仍需时间。”招商蛇口副总经理吕斌认为，房地产市场主基调仍然是控增量，去库存和优供给。“政策端会持续保持宽松，各地聚焦去库存和稳预期，存量政策落地和增量政策将协同发力；结构端来看，行业已经真正步入存量主导时代，二手房成交规模将持续超越新房。”

对于2026年，招商蛇口副总经理伍斌表示，土地市场有望延续整体低位运行、局部点状稍热的特征。好城市、好地段、好房子仍值得投资。“土地供应已经开始适应房企需求。年初这几个月，土地供应有四个特点：各地愿意拿出核心地段土地出让；主动降低起始楼面地价；主动调低容积率；主动降低单盘规模。这些特点实际上都是为了让企业更容易快周转，土地溢价率也可能会上升。”

向“开发商+运营商+服务商”转型

除了坚定执行“以销定投、以销定产”的经营策略，报告期内，招商蛇口通过改革提升管理效益，保持现金流稳健，优化资产结构，坚定转型业务。

资产运营方面，招商蛇口2025年新入市29个项目，总建面177万平方米，聚焦核心城市核心业态，其中包含12个公寓、8个商业、3个产业园。全年新增轻资产管理面积约82.8万平方米，项目位于上海、杭州、成都、深圳等核心城市。此外，公司持续通过公募REITs推动存量资产价值释放。2025年启动博时蛇口产园REIT第二次新购入基础设施项目，筹划以深圳市光明区招商局光明科技园B地块及南山区前海易保园区W6、W7仓库及辅助楼推进REITs扩募。

物业服务方面，招商积余作为招商蛇口旗下物业服务和轻资产运营服务平台，2025年营业收入192.73亿元，同比增长12.23%；归母净利润6.55亿元，同比下降22.12%，主要是招商积余处置所属衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.56亿元，剔除此影响因素后，归母净利润同比增长8.3%。报告期末，招商积余在管项目2473个，管理面积达3.77亿平方米。

面对行业的机遇和挑战，朱文凯提出，招商蛇口的总体战略是做优开发、做强运营、做大服务、做好风险管控。“招商蛇口要从传统的开发商，真正转变为‘开发商+运营商+服务商’，并成为中国领先的地产园区综合开发运营服务商。这是我们的方向，也是我们的目标。”

朱文凯认为，招商蛇口的核心竞争优势包括有百年招商局的背景和支持，有清晰、坚定的战略和执行，有稳健的财务管控以及全链条的综合开发能力。“这四点不是一天形成的，也不会被轻易复制，正是这些支撑招商蛇口在行业寒冬中能够稳步前行。”