【财经分析】北京房地产新政满足刚性和改善性住房需求 影响或于明年上半年显现

“北京8月出台的政策确实利好市场，核心区小户型二手房成交量放大就证明了这一点。”雄鹰特价房俱乐部主理人吕晓锋说，本次北京楼市新政最大的利好是五环外市场，对五环外新房去库存有积极意义。

五环内来看也有提振效果，《通知》明确，多子女家庭可多购买一套商品住房，叠加此前8月8日北京楼市政策中对多子女家庭公积金个人住房贷款额度上浮的优惠，“二者形成政策组合拳，有望提升居民改善性住房消费意愿，预计可带动主力面积120-140平米二手房成交占比提升。”58安居客研究院院长张波表示。

从信贷政策来看，商业个人住房贷款方面，此次北京自12月24日起不再区分首、二套商业个人住房贷款利率，但具体利率多少，需各银行业金融机构根据北京地区市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。政策优化前，北京商业性个人住房贷款利率为：首套3.05%（LPR-45BP），五环内二套3.45%（LPR-5BP），五环外二套3.25%（LPR-25BP）；政策优化后，购房者购买二套住房时将有机会享受首套利率优惠，比原先利率水平低20-40个基点左右。

公积金个人住房贷款方面，《通知》调整二套住房公积金贷款最低首付比例，对借款申请人（含共同申请人）使用公积金个人住房贷款购买二套住房的，最低首付比例由不低于30%调整为不低于25%。

北京链家研究院院长高原表示，北京此次商贷利率认定方式调整是对深圳、上海类似政策调整的呼应，提高了商业贷款发放的灵活性，符合银行业市场化改革的总体要求；公积金贷款二套首付比例降低，一定程度上降低了缴存职工的购房门槛和资金负担，有利于提高公积金的使用率。

从供给侧来看，《通知》还进一步调整了招拍挂拿地的房地产开发项目立项方式，由北京市区分级核准调整为区级备案。业内人士认为，这将进一步简化流程，提升房地产投资效能。

“这也将缓解北京新房市场优质房源供给不足的情况。”张波表示，从安居客线上数据来看，今年11月，北京二手房挂牌量7.33万套，但“近地铁、带优质配套”的优质房源仅占挂牌量约29%，叠加拿地后立项审批周期长导致部分板块项目入市延迟。新政后，项目立项审批周期会明显缩短，房企可更快启动规划建设，一方面，有效匹配新政释放的非京籍刚需与多子女改善需求，另一方面，房企也会更有动力开发“好房子”产品，更好满足购房者住房需求。

总体来看，高原认为，本轮调整对市场作用较为温和，影响较为全面，政策成效将长期释放。考虑到刚需客户入市的季节性特点以及交易本身所需的较长准备期，年末及春节前市场活跃度本身存在季节性抬升特点，此次新政影响更有可能在2026年一季度甚至二季度市场中长期显现，而非形成短期市场高峰。